Lorsque l’on aborde un dossier compliqué, il est souvent intéressant d’utiliser les ordres de grandeurs pour se faire une idée de la justesse de l’argumentation proposée.
En ces périodes de crise, nos politiques, trop souvent obnubilés par leur ré-élection, ont une obsession l’emploi. Cela les conduits parfois à toutes les exagérations. Nous citerons un exemple maintenant célèbre. Lors de l’élaboration du projet de liaison à grande vi- tesse Tours Bordeaux, Monsieur Rousset président de la région Aquitaine, a fait voté une motion au Conseil Régional indiquant que la construction de cette infrastructure allait créer 100 000 emplois (un employé tous les 3 mètres pour l’ordre de grandeur), nous en eûmes 4 200 au pic du chantier. Sur le projet de Tosse, on nous prend en plus pour des demeurés incapable d’utiliser un téléphone ou le net pour nous assurer de la réalité des 3 structures golfiques équivalentes Françaises. Le ratio réalité / fiction est ici très intéressant.
Financement de la construction du golf
La construction du golf ne coûtera pas un centime à la collectivité publique. La réalisa- tion du golf sera financé par la vente des terrains. L’idée est bonne, on prend du terrain forestier, ou agricole, on le valorise par la viabilisation, et on revend des terrains à bâtir beaucoup plus cher puisque nous sommes dans le haut de gamme.
Nous savons depuis toujours que l’immobilier plutôt haut de gamme est la principale raison de la construction d’un Golf. A Tosse, nous innovons puisque le porteur de projet met en avant de l’immobilier certes, mais surtout du logement social (par nature locatif), et du logement à prix maîtrisé (qui permet l’accession à la propriété des faibles revenus).
Mais que viennent faire les 30 % de logement sociaux dans cette galère ? Sont ils compa- tibles avec un méga-golf, ou n’est ce qu’un cordial pour faire passer la pilule amère.
Une étude » Atout France » spécialisée dans le tourisme golfique: « De manière synthé- tique, on estime que 20 000 à 30 000 m2 de SHON (Surface hors oeuvre nette) doivent permettre de financer un parcours 18 trous. « .
En enlevant les 30 % de Logements sociaux et si nous rapportons le programme immobi- lier des 45/51 trous projetés à un équivalent 18 trous, nous arrivons à 13 800 m2 de sur- face habitable. Encore, reste il là dedans les logements à prix maîtrisé dont nous ne connaissons pas le pourcentage. Nous supposons bien entendu que les 30 % de Shab dé- diées aux logements sociaux, comme la partie à prix maîtrisé sera vendue avec une légère perte soit à prix de revient coûtant, nous sommes tout de même en présence d’élus « so- cialistes », l’espoir fait vivre.
13 800 m2 pour 20 000 à 30 000, même en supposant des effets d’économie d’échelle Il semblerait que le programme immobilier bien que grandement disproportionné pour la commune et son potentiel soit tout de même insuffisant pour assurer le financement de la construction du golf.
Hôtels 4* une offre en explosion
Il est prévu un hôtel 4* 80 à 100 chambres sur le site. Dans la Communauté des com- munes il n’ y a rien de tel. Nous trouvons deux 4* à Hossegor pour un total de 46 chambres, mais l’un ferme un mois l’hiver l’autre de mi-novembre à avril. Nous ne com- prenons pas que 46 chambres 4* ne soient pas viables toute l’année à Hossegor, alors que 100 le seraient à Tosse. Un nouvel hôtel 20 chambres 4* est en construction à Hossegor.
Certaines sources annoncent la réouverture de l’hôtel du golf de Seignosse (vérification en cours) avec un potentiel de 100 chambres 4*. A Moliets le transfert du golf du départe- ment vers une autre structure de gestion serait accompagnée par la création d’un hôtel 80 chambres 4*.
Si nos informations sont exactes, l’offre en hôtellerie 4* serait donc multipliée par (8) ces pro- chaines années. La demande suivra t elle, alors que l’existant n’ouvre pas toute l’année, et que nous nous enfonçons dans une crise longue et difficile ? Le rêve est permis.
Apport d’un hôtel 4 *
Le porteur de projet nous indique que les golfeurs seront avant tout des touristes, c’est la raison de l’hôtel 4 étoiles de 80 à 100 chambres, dont nous venons de montrer le peu de vraisemblance. Examinons au travers un calcul d’ordre de grandeur quel serait son ap- port en terme de golfeurs. L’étude Deloite indique un taux d’occupation de 53 à 60 % pour cet hôtel ouvert à l’année.
Pour « Atout France » : « Il est cependant important de mentionner que dans la quasi tota- lité des cas, les golfeurs ne constituent pas une clientèle suffisante pour faire vivre un hô- tel (20 à 30% des clients de l’hôtel sont des golfeurs)« .
Prenons le milieu des fourchettes : Pour un hôtel de 90 chambres, occupé à 57 % avec 1,5 personne en moyenne par chambre (INSEE), 365 jours par an, et 25 % de clients golfeurs : nous obtenons 6960 nuitées.
L’Hôtel permettra au mieux 7 000 green fees par an, soit 18 % des 38 000 Green Fees men- tionnés par le cabinet Deloite, ou 260 équivalents joueurs à temps plein 15 % des 1 800 golfeurs nécessaires à la rentabilité (Ffgolf). Cela justifie t il un 4 * au milieu de rien ? Trouveras t on un investisseur ? Le rêve est encore une fois permis.
Conclusion
Pour ne pas vous lasser nous n’avons développé ici que peu d’hypothèses qui nous pa- raissent franchement douteuses, mais il faut que vous sachiez que quasiment l’ensemble du dossier relève de cet état de chose. On surévalue les avantages, on sous-évalue les in- convénients.
Nous n’avons pas parlé d’environnement car ce domainee relève trop souvent du gadget, et ne sert que d’habillage, de cache misère, à des comportements de politiques manifeste- ment restés bloqués dans l’imaginaire des 30 glorieuses…
Les Amis de la Terre des Landes : Maison des Associations, 24 Boulevard de Candau 40 000 Mont de Marsan
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