Or, dans le même temps, nous déplorons le maintien de la vieille politique surannée, dépassée. Nous avons obtenu le plus légalement du monde des informations qui demeurent cachées au commun des citoyens et des associations. On nous dit que le Projet de complexe résidentiel et de tourisme à dominante golfique sur le site de Tosse n’en est qu’au début des études. Au vu des documents que nous possédons, les études sont bien avancées. Vraisemblablement pas mal de financement a déjà été utilisé, et beaucoup semble encore à venir pour compléter ces études. Nous avons constaté que certains élus, pourtant concernés, ne semblent pas plus informés que nous.
Aussi, nous avons décidé de palier les oublis surement involontaires de certains de nos responsables. Voici donc un résumé sommaire des documents que nous avons obtenus avec ce type d’adresse. (A la fin du délai de réponse des appels d’offres, les documents peuvent disparaitre.)
Voici le schéma du Projet de complexe résidentiel et de tourisme à dominante golfique sur le site de Tosse :
Vue générale
Nous avons pu consulter plusieurs appels d’offres dans des domaines très divers comme :
- Prestations Juridiques maximum 100 000 €
- Marché de communication maximum 150 000 €
- Assistant foncier4.Programmiste
- Études environnementales
Il existe au moins deux types de marchés : le premier concerne manifestement l’assistance. On ressent fortement le besoin de communiquer, peut être dans le sens propagande plutôt qu’information. On ressent peut être aussi que le terrain est piégé, on souhaite se protéger juridiquement. Il est vrai que les associations sont coriaces, et leurs juristes battent régulièrement en brèche les projets de SCOT, et PLU. Le SCOT de Macs, ainsi que certains des PLU qui en dépendent, pourraient ne pas être opérationnels avant quelques temps.
Le deuxième type de marché correspond aux études. Ici nous trouvons des études environnementales, dans le cahier des charges des marchés pour études environnementales, des études d’urbanisme dans les marché d’études d’urbanisme etc… On progresse donc à pas lents d’études en études peut être chaque fois plus fines. L’ensemble devenant chaque fois plus onéreux.
Le Projet de complexe résidentiel et de tourisme à dominante golfique sur le site de Tosse s’étendrait sur 260 ha avec des zones sensibles à préserver… Plus de la moitié des terres (51%) sont privées. Nous ne saurions que trop recommander aux propriétaires de ne surtout rien signer. En effet, nous avons trop souvent constaté des arnaques. La procédure est simple, on s’attaque d’abord aux plus faibles, en établissant un prix de référence très bas. Pour avoir un prix décent si toutefois le projet abouti, et rien n’est moins sûr, il faut attendre la déclaration d’utilité publique et aller devant le juge. Nous publions ci dessous un plan général portant les diverses propriétés. Nous avons caché le nom des propriétaires pour leur tranquillité.
Le projet les propriétés
Le site retenu comporte 80% de terres classées N (inconstructibles), 36% agricoles, et seulement 4% constructibles.
Une étude rapide des dossiers récupérés est édifiante. C’est à se demander si les bureaux d’études sont retenus pour leur sérieux ou pour leur aptitude à confirmer une réponse pré-établie.
Ainsi si nous étudions ce document Pdf :
Les données économiquesNous avons une zone de chalandise proposée importante en population : 302 777 personnes (admirez la précision). Rendez vous compte : c’est quasiment la population landaise apte à jouer au golf (les Landes, c’est 400 000 habitants). Cette petite gymnastique est obtenue en positionnant la limite de distance telle qu’elle couvre le BAB. Malheureusement, sur le BAB, il y a déjà 8 installations golfiques, dont certaines de haute qualité. Les gens ont le choix : faire moins de 10 km en ville ou 30 pour aller à Tosse, mais sans s’arrêter à Hossegor ou Seignosse.
zone de chalandiseBien entendu, la zone de chalandise ne comporte aucune étude sur les interactions des 4 golfs situés entre 5 et moins de 20 km. Soit un total de 72 trous à comparer avec les 45 prévus. On nous glisse aussi l’arlésienne de Dax peut être pour nous montrer que ça se construit partout. Nous rappelons également que le 18 trous d’Hossegor est dans un site autrement plus attractif, il en est de même de celui de Moliets et son trou sur la dune.
Il en découle une espérance de 519 abonnés (toujours la précision), et 30 000 green fees. Voir notre l’article sur les licenciés des golfs de MACS. Y aurait-il une génération spontanée du golfeur ?
Une autre curiosité se trouve dans l’étude sur l’hébergement. Nous reproduisons ci-dessous un tableau toujours extrait de ce document :
L’herbergement existantTout d’abord, la conclusion ne manquera pas d’intéresser les hôteliers locaux : » Les golfs des Landes à proximité du projet du resort golfique de Tosse possèdent chacun quelques hébergements, mais la plupart n’ont que peu de chambres et ne peuvent pas accueillir toute la clientèle. De nombreux autres hébergements se trouvent à proximité de ces golfs mais l’hôtellerie haut de gamme est quasiment inexistante.«
Pour se donner une idée du sérieux de la chose, nous lisons que sur le golf de Seignosse, il y a bien un hôtel, mais est pas il digne d’un resort, puisqu’il propose simplement 45 chambres en 3* ? Sauf que cet hôtel est fermé depuis un moment. Il semble qu’il y ait une nécessité de travaux, et quelques rumeurs circulent sur les incertitudes de sa réouverture. Cela gênerait-il de le préciser la nature du problème ? Il est à moins de 8 km à vol d’oiseau du Projet de complexe résidentiel et de tourisme à dominante golfique sur le site de Tosse. Cet hôtel est il rentable ?
Dans la case du dessous, nous trouvons l’offre hôtelière d’Hossegor : dans le golf, le petit hôtel sans prétention de 9 chambres du Club House, puis à proximité, il n’existerait qu’un site avec deux chambres d’hôtes, un hôtel 2* répertorié par erreur 3*, deux de 3* et un de 4*. Or, une simple étude sur le net montre que sur la même zone, il y a en fait 2 hôtels 4* pour 46 chambres, et 7 hôtels 3* pour plus de 250 chambres. Nous n’avons pas comptabilisé le reste de l’offre en termes de résidences touristiques, hôtels 2 * et moins, gîtes, et chambres d’hôtes. D’une page à l’autre, le Lac Hôtel passe de 4 à 3*, en changeant de statut : d’Hôtel qu’il est il passe en Logis.
Nous allons donner un autre exemple à partir des deux documents d’urbanisme. Nous donnons ci-dessous l’un des deux : « Etude Urbaine – Composition Projet.pdf »
Nous allons extraire cette première figure
Zonage du projet
Elle nous donne les différentes zones : à protéger, du logement social, et du projet par lui même. elle est a rapprocher de l’étude environnementale. On y verra la richesse, et la fragilité du lieu.
La deuxième figure définie un peu mieux les changements d’utilisation du terrain :
La zone des captifs économiques
Nous avons ici la nouvelle excuse des golfs : le logement social. Les « captifs économiques » ont besoin de logements. Il est bon de rappeler qu’au moins 70% des habitants de MACS ou du département sont éligibles au logement social, et cela ne va pas s’arranger. Cette figure montre au sud du golf des logements de tout le monde. Nous noterons qu’il n’est pas besoin de faire un golf pour construire des logements sociaux. Nous pensons que ce bloc a une autre raison. La zone du Projet de complexe résidentiel et de tourisme à dominante golfique sur le site de Tosse est trop loin du village pour ne pas créer un vide rendant impossible la construction au regard des nouvelles lois de l’urbanisme. Le »bloc social » permet de combler partiellement la discontinuité. Nous le rappelons ces logements sont réalisables sans le projet. Au total, nous trouvons 270 logements individuels avec des surfaces de parcelles inférieures à 500 m2, plus quelques petits immeubles. Un total de 490 logements sur 23 ha avec les services, parkings…
La figure suivante donne la partie proprement golfique avec les quatre zones, les golfs et leurs équipements, la zone pour tourisme haut de gamme, l’hôtel, la zone d’habitation et résidences secondaires haut de gamme. Les 110 lots pour ces maisons sont entre 1 000 et 2 000 m2, hors de propos avec la nécessité de réduire les surfaces artificialisées dans une démarche de transition. Pour le tourisme 200 appartements 3 et 4* sur 10 ha, un hôtel de 100 chambres 4*, auxquels il faut ajouter les 110 résidences haut de gamme. Le tout sera sur 16 ha. Le tourisme semble être un paramètre important de ce projet, or seulement 13% ( FFGolf) ou 20% (document étude) des parcours de golf sont réalisés par des touristes.
La zone pour gens de biens
Enfin, bien caché dans l’appel d’offre pour une prestation juridique, on découvre une chose encore plus étonnante. Un golf, surtout de haut de gamme, c’est de l’herbe très raffinée, avec ce qu’il faut d’engrais, de traitement pesticides. De plus, dans nos contrées sableuses, l’arrosage est important. Pour résoudre ce problème, il est prévu d’utiliser l’eau issue de la station d’épuration de Soustons. Il faudra donc entre 10 et 15 km de canalisations pour épandre ces REUSE « Réutilisation des Eaux Usées de Station d’Épuration ». Ces eaux, actuellement évacuées par lagunage, contiennent quelques résidus intéressants. Des phosphates et nitrates bons pour l’herbe mais aussi quelques cocktails de produits pharmaceutiques, et autres joyeusetés. D’après nos informations, les coûts sont supérieurs à une installation normale, les règles pour l’arrosage drastiques. Mais il y a deux problèmes supplémentaires de taille. La station de Soustons est une station d’épuration de territoire balnéaire. Elle a donc un débit très irrégulier, ce qui complique très sérieusement la qualité de son fonctionnement. De même certaines communes, ou parties de communes déversent leurs eaux pluviales dans les eaux usées, ce qui complique encore le bon fonctionnement de la station d’épuration. Ce problème aggrave cette solution pseudo écologiste. Nous sommes sur le versant, et très proches, voir contigu, d’une RNN (Réserve Naturelle Nationale), dans des zones Natura 2000 sous directive oiseaux et habitats.
Nous voyons bien le locataire d’une chambre 4 étoiles, venir admirer l’arrosage du soir, profiter de la fraicheur due à l’aspersion, et respirer à plein poumons le bon air des Landes. Peut être sentira t il une bonne odeur de greenwashing avant de prendre un repos bien mérité. De bon matin, il ira fouler une pelouse à la rosée matinale rafraichissante, et revigorante. Avec un peu de chance le brin d’herbe qu’il mâchouillera contiendra un peu d’antibiotique qui lui permettra d’aller mieux.
Nous donnons également l’étude environnementale. Elle est relativement complète, et montre bien la fragilité des lieux, leur richesse et leur diversité. Ces zones sont typiques de ce type de zone sableuse landaise, avec un cours d’eau, qui a déjà souffert de ses réalignements, et des zones proches utilisées par l’homme. Nous rappelons également que l’ensemble de la zone est classée au titre des sites inscrits des étangs Landais Sud.
Etude environnementaleAprès la lecture de ces divers documents, nous comprenons pourquoi il est nécessaire d’utiliser un cabinet de propagande, et un autre d’assistance juridique. Le bébé se présente très mal. C’est un vrai GPI2 local. (GPI2 = Grand Projet Inutile et Imposé. Prononcer : GP hideux.)
Lorsqu’un département ou une communauté des communes veut s’engager dans la transition, il est fortement improbable qu’un tel projet puisse exister. Ou alors, la volonté de transition n’est qu’un nuage de fumée destiné à suivre la mode. A faire semblant de changer dans la continuité des pratiques défuntes du siècle dernier.
L’original de l’article ce trouve ici
